Acquistare casa è una delle decisioni più importanti nella vita di una persona. Tuttavia, può capitare che durante la trattativa emerga un dettaglio non da poco: l’immobile è pignorato. Un evento che può risultare scoraggiante, soprattutto dopo aver tanto sudato per cercare la casa nel quartiere preferito. In questo contesto, diventa fondamentale chiedersi se, in caso di immobile pignorato, la responsabilità dell’agente immobiliare possa essere invocata, e se vi siano i presupposti per un risarcimento.
Cosa significa immobile pignorato
Un pignoramento immobiliare è un atto giudiziario che colpisce un immobile come conseguenza del mancato pagamento di un debito. In pratica, l’immobile viene “bloccato” da un creditore (spesso una banca o l’Agenzia delle Entrate) per soddisfare un credito vantato nei confronti del proprietario.
Un immobile sottoposto a pignoramento non è liberamente commerciabile, e la vendita può essere invalidata, sospesa o soggetta a gravi complicazioni legali.
Nella maggior parte dei casi, l’immobile pignorato viene venduto in asta giudiziaria, nell’ambito di una procedura esecutiva promossa dal creditore. Questo significa che il bene viene sottratto alla disponibilità del proprietario e destinato alla vendita pubblica, con l’obiettivo di soddisfare i crediti tramite il ricavato. L’acquisto da parte di un privato al di fuori di questa procedura può quindi risultare impossibile o fortemente rischioso.
Obblighi dell’agente immobiliare secondo la legge
Secondo l’art. 1759 del Codice Civile, il mediatore ha l’obbligo di informare le parti su tutte le circostanze rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell’affare, anche se non espressamente richieste.
Questo significa che l’agente immobiliare:
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Deve comportarsi con correttezza, diligenza e buona fede
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È tenuto a verificare la presenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile
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Deve comunicare tempestivamente ogni elemento che possa incidere sulla decisione delle parti
La posizione della Cassazione sulla responsabilità dell’agente
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28441 del 30 settembre 2022, ha ribadito che l’agente immobiliare ha un obbligo informativo ampliato, coerente con la natura professionale della sua attività.
L’agente è quindi tenuto a effettuare visure ipotecarie e controlli presso i pubblici registri per assicurarsi che l’immobile non sia gravato da pignoramenti o altri vincoli.
Non solo: la Cassazione afferma che, in casi particolari, è richiesta anche una verifica più approfondita, se la situazione lo richiede. In pratica, l’agente immobiliare non può ignorare elementi sospetti, né trincerarsi dietro la sola funzione di “intermediario neutrale”.
Quando è possibile chiedere il risarcimento
Se si scopre che l’immobile è pignorato e l’agente non ha comunicato questa informazione, si configura una violazione dei suoi obblighi professionali.
Per ottenere un risarcimento è necessario dimostrare che:
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L’agente sapeva o avrebbe dovuto sapere del pignoramento
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Ha omesso di informare una o entrambe le parti
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La trattativa ha causato un danno economico diretto, come il blocco della vendita o il pagamento di una caparra
In questo caso, l’agente può essere chiamato a rispondere civilmente per i danni causati dalla sua negligenza.
Quali controlli deve effettuare un agente diligente
L’agente immobiliare, per svolgere correttamente il proprio lavoro, dovrebbe:
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Effettuare visure catastali e ipotecarie aggiornate
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Verificare la titolarità e la libertà dell’immobile
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Informarsi su eventuali contenziosi, pendenze o situazioni di insolvenza
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Comunicare ogni rischio rilevante alle parti prima della conclusione dell’affare
Come prevenire problemi: informarsi prima dell’acquisto
Per evitare situazioni spiacevoli come la scoperta di un pignoramento dopo aver firmato o versato una caparra, è fondamentale informarsi preventivamente, anche in autonomia.
Non è necessario essere esperti del settore: è possibile tutelarsi in diversi modi, ad esempio:
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Rivolgendosi a un tecnico di fiducia, come un geometra o un architetto, per un controllo preliminare sull’immobile
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Richiedendo una visura ipotecaria e catastale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari o online
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Consultando un notaio prima della firma, anche solo per un parere preliminare
Queste semplici verifiche possono far emergere eventuali vincoli, pendenze o irregolarità prima di assumere impegni economici e giuridici, proteggendo così l’investimento nel mercato #immobiliare. È sempre meglio spendere qualcosa in più per una consulenza tecnica, piuttosto che trovarsi coinvolti in una trattativa rischiosa o addirittura bloccata.
Conclusioni: tutela dell’acquirente e doveri dell’agente
L’acquisto di un #immobile è un’operazione complessa che richiede trasparenza e attenzione. Quando un immobile risulta pignorato, l’agente immobiliare ha il dovere professionale di accertarlo e comunicarlo.
In caso di omissione, è possibile valutare un’azione legale per il risarcimento dei danni, affidandosi a un avvocato esperto in diritto immobiliare. Ogni caso deve essere analizzato nel dettaglio, ma la giurisprudenza più recente conferma che, in caso di immobile pignorato, la responsabilità dell’agente può essere effettiva e portare a un risarcimento concreto.
